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不動産売却において注意したい配偶者居住権とは?

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不動産売却において注意したい配偶者居住権とは?


「配偶者居住権」というのをご存知でしょうか?
民法改正により、2020年4月から新たに施行された「配偶者居住権」。
夫(もしくは妻)が亡くなったことによって生じる、配偶者の不利益をなくすために施行された配偶者居住権ですが、配偶者居住権付きの住居の売却は従来と異なる点があります。
今回は配偶者居住権付きの住宅を売却する方法、そして注意点についてご紹介します。

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配偶者居住権付きの不動産を売却する方法とは?

まずは配偶者居住権の概要をご紹介します。
配偶者居住権とは、その住居の所有者である被相続人(夫or妻)が亡くなったあとも、配偶者がその家に住み続ける権利があるというものです。
配偶者居住権と対で施行された「負担付所有権」についても、ご紹介します。
負担付所有権は、配偶者居住権のように被相続人の不動産に"住む権利"では無く"所有する権利"になります。
住む権利と"持つ(所有する)権利"を分けることで、残された者が生活に困窮するようなことがないように、相続権利を上手に活用することができます。
売却に関しては、所有権を有している人がその物件を売却する権利を有しますが、配偶者居住権付きの物件は配偶者の同意を得なければ売却することができません。
もし売却したとしても、配偶者居住権が付いたままの物件の場合、その物件には変わらず配偶者が住み続ける権利があり、新たな物件の所有者である買主はその配偶者に家賃などの使用料を求めることはできません。
そのため、配偶者居住権付きの物件を売却することはなかなか難しいと言えます。
売却する際には、配偶者と所有者の同意で配偶者居住権を消滅させたうえで、売却する方法がスムーズと言えるでしょう。

配偶者居住権付きの不動産を売却する際の注意点とは?

配偶者居住権付きの物件は、配偶者および所有者、両方の承諾を得なければ売却ならびに配偶者居住権の消滅を実施することはできません。
どちらか一方の主張のみで売却できない点は大きなメリットとも取れますが、ケースによっては不都合が生じることが考えられます。
たとえば、配偶者が別の場所へ転居したり、老人ホームなどの介護施設に入所することになったりした際に、配偶者居住権の放棄に応じない選択をしたとします。
この場合、「もう配偶者は住んでいないから」と負担付所有権を有している人が物件を売却しようとしてもできません。
さらに放棄した状態で売却したとなると、所有者は無償で配偶者から物件の贈与を受けたことになり、課税対象となります。
配偶者居住権付きの物件を売却する場合には、その権利を消滅させたうえでなければ売却手続きおよびその後の手続きが複雑になります。
物件そのものに「もう配偶者が住んでいない」という見た目的には同じ状況であったとしても、権利の状況については売却の際に十分注意する必要があることを心得ておきましょう。

まとめ

配偶者居住権付き住宅を売却する場合の方法ならびに注意点について、ご紹介しました。
高齢化社会の日本にとって、高齢者と住居に関する問題はまだまだこれからも発生することでしょう。
今回ご紹介した配偶者居住権は新たに設けられた法律ではありますが、キチンと把握したうえで売却を進めていきたいものですね。
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