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保有する土地が保留地になる可能性が!転売禁止事項も含めて解説!

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保有する土地が保留地になる可能性が!転売禁止事項も含めて解説!

保留地は土地区画整理事業によって生じるので、まずこの事業から解説します。

 

土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づいて、区画整理されていない地域の区画を整える事業をいいます。

 

それにより、地域の活性化や宅地としての利用価値の上昇につながります。

 

土地区画整理事業の施行者になるのは、国や地方公共団体、個人、または一定数以上の個人や団体が集まって設立した土地区画整理組合などです。

 

土地区画整理事業によって、その地域には道路の拡張や公園の設置、住宅の区画整理などのメリットがもたらされます。

 

減歩により地権者から提供された土地は、公共用地(道路などになる部分)と保留地に分けられ、保留地はのちに売却して事業の収入源となる土地です。

 

また、保留地は転売を規制されるケースもあるので注意が必要です。


保有する土地が保留地になる可能性が!転売禁止事項も含めて解説!


 


土地区画整理事業のしくみ!保留地は転売できる?禁止事項とは?


 

まずは基本的な土地区画整理事業のしくみ、換地や仮換地、減歩について理解しておきましょう。

 

換地区画整備されていない不整形の土地が多い地域が対象のため、その土地の保有者は、土地区画整理事業後に整備された新たな土地を指定されます。

 

この新たな土地を換地と呼びます。

 

ただし、区画整理事業を行うまでは換地は存在しないため、換地の所有権を手に入れるのは土地区画整理事業完了後になります。

 

仮換地区画整理事業が行われると、従前の土地と換地を交換することになります。

 

しかし、区画整理事業の期間中は従前の土地が使えない不便が生じ、店舗営業していた人などは、移転して仮店舗で営業する可能性もあります。

 

そこで、工事が終了するまでの期間中に使用収益できる土地が必要で、これを仮換地といいます。

 

一般的に仮換地は将来の換地を指定されますが、換地以外の場所である場合もあります。

 

減歩従前の土地面積よりも換地面積が小さくなることをいいます。

 

交換後の換地面積は小さくなりますが、事業完了後には区画整備された換地が手に入り、減少分については清算金を受け取ることができるのが一般的です。

 

このように土地区画整理事業に該当すると、減歩によって換地面積が減少する可能性があるため、土地の売却を考える人もいるでしょう。

 

保留地に該当する可能性のある土地の売却は、タイミングによって価格が変わることもあるので、その際のポイントについて解説します。

 

保留地を売却するタイミングとは?転売も禁止ではない?


 

土地区画整理事業の対象となる土地を売却するタイミングは3パターンあります。

 

<土地区画整理事業開始の広告前>

区画整理が土地活用に不利になると考えるケースでは、事業開始前に売却することもできます。

 

この場合は通常の土地の売却と同じですが、土地区画整理事業の対象予定地であることは重要説明事項です。

 

一般的に区画整理後、その地域の地価は上昇する傾向があるので、その点を考慮して売却価格を設定することがポイントです。

 

<土地区画整理事業中>

土地区画整理事業中に売却することもできます。

 

ただし、取得者は事業完了後の換地の所有権を得る形になり、事業期間中は仮換地の使用収益権を取得することになります。

 

<土地区画整理事業後>

原則として、工事完了後に換地の所有権を得たあと、売却することができます。

 

この場合、通常の土地売買と同様の方法での売却となります。

 

減歩が行われていれば清算金も手にできるでしょう。

 

土地区画整理事業の対象予定地となった場合、売り急いで損をすることがないように、どの方法が有利かを慎重に検討しましょう。

 

また、保留地予定地を購入して転売を考えている人もいるかもしれません。

 

一般的に、保留地の購入後に転売することは可能です。

 

保留地は相場よりも安い価格で購入できることも多く、転売による利益が出る可能性があります。

 

その場合は、施行者との間に転売禁止特約がないかを確認することが必要です。

 

転売禁止特約がある場合は、転売目的での保留地(予定地)の購入は避けたほうがいいでしょう。

 

また、転売可能であっても、土地区画整理事業者の承認か許可が求められます。

 

さらに、保留地の処分方法について施行規定に細かく定められているので、規定に抵触しない方法で売却する必要があります。

 

保有する土地が保留地になる可能性が!転売禁止事項も含めて解説!



まとめ


 

保留地や土地区画整理事業について解説しました。

 

保留地は事業収入確保のために重要な土地です。

 

保留地確保のための減歩を理由に土地を売却したい人、また、売り出される保留地を購入して転売を検討している人、どちらの場合も、この事業に詳しくないと難しい物件です。

 

売買専門の不動産業者に相談しながら、土地区画整理事業の仕組みを正しく理解し、納得してから決めることが重要です。

 

私たち優和住建は、明石市と神戸市西区・垂水区エリアで中古一戸建てや中古マンションをご紹介しています。

 

マイホームでお悩みでしたら、お気軽にご相談ください。
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