土地を購入し戸建てを建てようとする場合、敷地のことをあまり知らずに建てると、あとから想定外の出費となることもあります。
今回は敷地を知るための敷地調査と、その重要性についてご紹介します。
戸建てを購入する前にする敷地調査とは
ここでいう敷地調査とは、戸建てを建てるために、測量によって敷地の面積、形状を測り、地盤強度、道路や隣地との高低差、隣地の状況、配管設備の状況、敷地にかかる法規制などを調査することです。
敷地面積と形状
測量で敷地の形状を調べ、正確な面積を測ります。
登記簿上の面積は昔の技術で測られているため、実際の面積と合わない場合も少なくありません。
道路、隣地との高低差を調査
高低差によっては階段や擁壁（土砂を食い止めるための壁）の設置が必要になります。
擁壁がすでにある場合はその強度も調べ、不十分であれば施工し直す必要もあります。
配管の引き込み口、引き込み位置の調査
水道、下水道、ガス、電気の配管などの有無や引き込み口、引き込み位置を調査します。
口径が細かったり劣化していたりすれば新規に取り付けなければならず、工事が発生することもあります。
この他にも細かな内容が調査される敷地調査によって、どんな戸建てを建てられるのか、戸建て購入に付随して発生する課題や費用が見えてきます。
戸建て購入における敷地調査のポイントとは
敷地調査のなかでも重要視されるポイントは、敷地に対する法的な規制と地盤強度の調査です。
敷地にかかる法的な規制とは
●建築基準法
●都市計画法
●不動産登記法
上記の法律のもとに作られた具体的な法的規制項目が、下記になります。
●地目
不動産登記法で定められた土地区分で、敷地が23区分あるうちの「宅地」であれば戸建てが建てられます。
●用途地域
都市計画法で、土地ごとに建物種類や用途の制限が13種類に分類されています。
敷地が「住居系」に属していれば戸建て向けです。
●建ぺい率と容積率
敷地に対する建物の建ぺい率と容積率が決められており、どのくらいの高さや大きさの戸建てが建てられるのかが決まります。
●斜陽制限
採光、風通しなど周辺環境を維持するため、建物高さや大きさを制限する基準を定めたものです。
●接道義務
これは安全で快適な暮らしを守るための制度です。
敷地に接した道路幅が4m以上で、道路と2m以上接していなければいけません。
地盤強度の調査
昨今の自然災害の被害から、戸建てを建てる土地の地盤強度を知るのは重要です。
戸建てを建てる際、地盤調査をするように建築基準法でも定められています。
過去に切り土（地盤を削りとる）や盛り土（新たに土地を盛る）がされていれば強度に影響があります。
